Неосновательное обогащение представляет собой приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Сразу обозначим, что в настоящей статье мы рассмотрим законные основания, которые могут повлиять на размер арендной платы и, как следствие, на размер неосновательного обогащения.

Первое на что следует обратить внимание — это обоснованность применения коэффициентов видов функционального использования земельного участка, если речь идет о нахождении земли на территории Новгородской области, т.к. в других субъектах Российской Федерации, правила исчисления земельного налога могут быть иными.

Согласно ст. 37 ГрК РФ, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Важно определить вид разрешенного использования земельного участка с учетом фактического вида его использования. Иными словами, если помещение используется под гостиницу, то его можно использовать в качестве офисного помещения, если правилами землепользования и застройки предусмотрено размещение офисных зданий, а само здание соответствует техническим требованиям, предъявляемым к офисным помещениям.

Необходимо учитывать, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих принципов,в том числе, принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Тем самым при определении коэффициентов, учитывайте, что применение коэффициента может напрямую повлиять на размер арендной платы.

Вторым важным основанием является период взыскания, если размер неосновательного обогащения необоснованно завышен, то необходимо проверить период за который истец требует взыскать неосновательное обогащение, возможно требования предъявлены без учета срока исковой давности, что в случае длительного владения объектом недвижимости может значительно завысить размер предъявляемых требований.

Одно из самых важных оснований, влияющих на размер неосновательного обогащения является кадастровая стоимость земельного участка, если кадастровая стоимость земельного участка завышена, то результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
— недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости;
— установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, установления кадастровой стоимости.

При это сама процедура оспаривания кадастровой стоимости может проходить во внесудебном порядке, в этом случае необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением, если же комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости можно обратиться в суд предъявив административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Если вы не подавали заявление в комиссию, то это не является основанием для отказа в принятии или рассмотрения административного искового заявления.

В ситуации нашего клиента, по всем вышеперечисленным основаниям размер неосновательного обогащения был снижен более чем на 70 %, в дальнейшем это было учтено при заключении договора аренды, и, как следствие, отразилось на размере арендной платы по договору.